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现房销售新政，开始明牌了！
今天早上，住建部重磅定调：房地产正式进入存量时代，现房销售是大趋势。
与此同时，多地同步推出配套减负新政对冲房企压力，比如东莞的分段验收，武汉更是传出一整套落地方案。
就在昨天，广州映日路地块也挂出补充公告，土地款缴纳时间延长到了半年！
一边是在推进现房，一边是为房企减负。
那么，在这一轮改革浪潮中， 广州还有哪些杀手锏？
｜广州城市航拍
|广州楼市发布 摄
壹
首先明确一点，8.28新政，普通买家是最大的受益者。
住建部推进现房销售，本质就是帮购房者兜底——减少楼盘烂尾、货不对板的风险，解决行业存在多年的顽疾。
但是，对房企来说，情况就完全不一样。
以往卖期房，房子没建好就能回款续命，现在必须盖完楼、验收合格才能卖房，资金周转难度大幅提升。
这也是为什么，目前各个城市出台/传出新政细则，都有一个共同的核心逻辑：
用政策减负对冲房企转型压力，平稳过渡到现房时代。
｜广州航拍
|广州楼市发布 摄
我们先来看看东莞。
前几天，东莞住建局正式印发了《关于公开征求《关于推行房屋建筑工程分段验收有关事项的通知（征求意见稿）》意见的函》。
|图源：东莞住建局
文件的核心点在于——建筑工程可以分段验收了！
在以前，同一期的项目，往往必须整体完工、统一竣备。
而现在，只要符合具备独立施工条件并能形成独立使用功能的原则下，建筑工程可划分为若干个单位工程。
各个子单位工程可以分别办理规划许可、施工许可等建设手续，再按规定组织施工和办理竣工验收。
简单理解就是：建完一栋、验收一栋、销售一栋。
这样的操作，既可以减少房企资金占用，又能缩短回款周期，直接对冲现房模式下漫长的资金沉淀期。
｜图源：东莞住建局
而武汉市这两天也有一份新政细则在网上疯传。
比如土地出让金允许2年分期缴纳、降低房企拿地初期一次性大额资金支出，减少自有资金占用。
支持银行保函置换预售监管资金，把沉淀资金盘活房企现金流。
还有推行分期竣备，逻辑和东莞分段验收相近，支持符合条件楼栋单独验收，实现分批交付、分批入市。
｜广州楼市发布 制
很多人会问，一边推进现房销售，一边给房企减负，这背后是什么思路？
本质是平稳过渡。
现房能解决烂尾、交付货不对板等购房者痛点，但转型不能操之过急。
如果只推现房改革，没有配套政策托底，很容易加剧房企资金风险。
各地这套“改革+纾困”的组合拳，目的就是平滑行业转型阵痛，避免市场剧烈波动。
贰
透过对其他城市细则的梳理不难看出，这一批城市政策底层逻辑高度统一。
在现房销售模式下，政策发力点主要集中在三点：
土地出让优化、金融政策支持、营商配套补足。
对广州来说，在828新政之下，广州能做的空间其实也不小。
先看土地端，土地出让金支付政策优化。
在这方面，广州其实已经“打响第一枪”。
昨天，10月开拍的科学城映日路地块，拿地余款支付截止日期放宽至2027年10月。
｜图源：广州公共资源交易中心
已经成交的天河广东电视台地块、白云政通路西侧地块等等，也可以分期一年交齐出让金。
这段时间，开发商减少了前期投入，部分楼栋也能结构封顶达到预售条件。
值得一提的是，针对现房项目的条件会更宽松，南沙首宗现房承诺地块交齐土地款的时间延长到2年。
分期缴地价，加上官方主推“小块供地+减少配建”，能让拿地门槛明显下降。
｜图源：广州公共资源交易中心
再来看金融端，房企融资可能会更容易。
现房销售会大大延长资金占用周期，叠加主办银行制，都会从严监管开发贷和销售回款。
这方面需要银行提供实质性支持，比如开发贷优惠利率、融资协调机制等等，缓解项目前期压力。
| 银行实拍
| 广州楼市发布 摄
另外还可以再进一步，通过银行保函置换购房监管资金。
这样房企不用把所有钱死押在监管户里，现金流转得动，项目才转得动。
最后还有营商环境的优化，也会有更多政策来配合。
开发商拿地前期，除了提高审批速度，还可提供部分税收优惠，引导行业向高品质转型。
另外也可以创新开发运营模式，比如推出“毛坯竣备、精装定制”的新产品。
这样既能兼顾竣备效率，又能通过提升品质换来溢价，买家也可以在看到实物后再决定要不要加钱升级。
|广州城景航拍
| 广州楼市发布 摄
如此一来，新盘能顺应市场需求的动态变化，提升产品市场适应性与溢价能力。
当然，无论细则如何执行，新房供应减少的趋势不会变，反而会加速去库存。
尤其是天河、荔湾、海珠等核心区，新房存量本就不多，优质项目尾货还在被快速消化。
|广州楼市发布 制
值得一提的是，已经有不少开发商开始迎接现房时代，推出了不少政策。
比如珠实，旗下的珠江·金融城·颐德公馆和珠江·天河都荟两个项目，已经实现竣备再供楼。
买家买房不需要立刻供楼，实实在在减轻了购房者的资金压力。
|广州楼市发布 制
保利旗下保利天曜同样推出竣备再供楼政策，部分现楼项目还可以“先住后供”。
并且，现在买房直接把优惠拉满了，包括额外折扣、二手置换最高8万/套补贴，最高补20万家装包等等，诚意给足了！
｜广州楼市发布 制
可以看到，这一轮政策，一些有前瞻性的房企，已经提前拥抱现房时代了。
特别是对国央企来说，大部分都会跟进。
所以，近期想买特别是有换房计划的买家，还是要多看、多比，趁早决策。
细则落地房价并一定回涨，但好产品更稀缺会是大概率事件。
各位怎么看接下来的楼市走向？你最近在看房吗？
快来评论区聊聊~
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